大法官解釋 釋字第776號
公佈日期:2019/04/12
 
解釋爭點
內政部台(78)內營字第727291號函關於建築物申請變更使用,增設停車空間於鄰地空地,並予套繪管制,暨台(80)內營字第907380號函有關建築法第30條規定應備具之土地使用權同意書不宜附有同意使用期限之函示實務上擴及於「變更使用執照」之申請部分,二者合併適用之結果,形成對鄰地無期限之套繪管制,是否與憲法第15條保障財產權之意旨不符?
 
 
(五)系爭函一及相關法令等使建築物與其基地使用關係過度複雜化,且不利公益
尤有進者,原本建築法第11條規定,建築基地原為數宗者,在申請建築前應合併為一宗;而一般理解「一宗土地」,應該是指一筆地號土地,這樣建築物與其基地使用關係才單純。但是建築法就此,反而另作他解。在依該法第97條授權訂定之建築技術規則之建築設計施工編第1條第1款稱:「本法第11條所稱一宗土地,指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地。」致建築物之基地可以為相鄰之多筆地號土地。又因為係多筆地號土地,故基地不必為一人所有,即建築物之基地可以分由數人單獨所有;此外,基地與其上建築物間使用關係(自有、基地租賃、地上權等)因而也可能不同,使用年限也可能不一。此等複雜關係並由建築法第30條應本僅指建造執照、雜項執照之申請,延伸擴大至變更使用執照申請。
此一複雜結果是建築法之外的授權法令(建築技術規則建築設計施工編第1條、第59條、第59條之1等規定),及系爭函一再將該等法令,併附加土地權利證明文件(土地使用權同意書)由建築法第30條所示之建造執照、雜項執照申請,擴大用於變更使用執照申請,所創設出來的。此對主管建築機關發照(建造執照、雜項執照、使用執照暨其等之變更)言,可能很方便,更可能便利該等執照之申請人,但是對其他關係人如建築物所有人權益(基地使用關係終止時,建築物仍可繼續存在嗎?)、基地所有人權益(怎麼解除如本件之套繪管制?),及衍生之建築物區分所有權交易安全保護(內政部91年7月24日台內營字第0910085102號函就如原因案件之情形,為保護善意第三者權益,要求於變更使用執照上作註記,如本件解釋理由書第8段所示),尤其是建築物使用管理,主管建築機關可以無視而以概屬私權關係,認不宜介入推諉嗎?
(六)綜上,建築法不是只應管應如何蓋好房子,因為皮(土地權利)之不存毛(建築物權利)將焉附?而且如只應管建築蓋的好不好,建築法第1條為何規定維護公共安全、公共衛生、公共交通等立法目的?又為何需要套繪管制土地?不正是因為建築物定著在土地上,與土地有不可分離之關係?主管建築機關實應重視土地使用關係,且建築物與其基地間土地使用關係應儘可能單純化,不應以法令便宜行事,使之複雜化。建築技術規則建築設計施工編第1條第1款、第59條及第59條之1規定還有系爭二函釋,均使建築物與其基地間土地使用關係極複雜化,至少不利建築物使用管理,且已併影響建築執照申請人以外相關人受憲法保障之財產權益,此部分建築法令應有通盤檢討必要。
三、就公益保護言,本件解釋結論與行政程序法第123條及第128條規定維護公益意旨相同,本件解釋並係為兼顧至少具利害關係人民之基本權。本件解釋本極簡原則,故僅就使用鄰地之變更使用執照部分作成解釋,其他情形不在解釋範圍,但不表示其他情形必然沒有可能應予檢討之處。
四、又因原核准變更使用執照及套繪管制鄰地之行政處分具持續效力,故於本件解釋公布之日起,本件聲請人及凡與本件原因案件相同仍因變更使用執照而受土地套繪管制之鄰地所有人,只要符合土地使用原因關係依法終止要件者,均得依本解釋意旨,申請解除仍持續受管制中之土地套繪管制,不以土地使用原因關係依法終止之時間在本件解釋公布之日後者為限。
 
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