大法官解釋 釋字第776號
公佈日期:2019/04/12
 
解釋爭點
內政部台(78)內營字第727291號函關於建築物申請變更使用,增設停車空間於鄰地空地,並予套繪管制,暨台(80)內營字第907380號函有關建築法第30條規定應備具之土地使用權同意書不宜附有同意使用期限之函示實務上擴及於「變更使用執照」之申請部分,二者合併適用之結果,形成對鄰地無期限之套繪管制,是否與憲法第15條保障財產權之意旨不符?
 
 
五、相鄰空地供建築物登記為停車空間,應考慮強制登記地上權
建物所有人使用相鄰空地作為停車空間,以變更使用執照,建物所有人與相鄰空地所有人間可成立租賃契約(如本件之原因案件),亦得以成立地上權之方式為之。二者之主要差別在於租賃契約本於契約自由原則,依雙方當事人之約定,而地上權因採物權法定主義,地上權之種類及內容,均依法律定之,較為明確,另外地上權具有讓與性與繼承性,對於具有長期使用土地之必要者,如租用基地建築房屋者,民法已有將租賃權轉化為地上權之規定(民法第422條之1),另土地法第102條更明定:「租用基地建築房屋,應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內,聲請該管直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記。」可見就土地之長期使用而言,以設定地上權方式對雙方當事人之權益規範較為明確,且具公示效力,可保障交易安全。就相鄰空地受到「套繪管制」所產生之效果而言,其效果為對世之效果,因非經政府機關同意無法解除,其效果已超過一般租賃契約之相對性,性質上已較接近於租用基地建築房屋之效果,故為保障雙方當事人之權益,以及保護交易安全、保護善意第三人之目的而言,主管機關亦應考慮立法要求於使用鄰地作為建築物之停車空間以變更建物使用執照者,建物所有人與鄰地所有人間應就該鄰地之使用為地上權之登記。登記地上權,至少有如下之利益:(一)促進交易安全,因地上權經登記具有公示效果。(二)符合法定停車空間與地上權之社會功能。(三)讓土地所有權人了解設定地上權之負擔,而不會因僅認係普通租約而輕忽其法律效果。(四)明定解除地上權之條件,對雙方當事人之保障較為周全。

【註腳】
[1] 民事法院判決(臺灣高等法院臺中分院105年度上字第21號民事判決)之判決理由「肆、本院得心證之理由一、⋯⋯(三)⋯⋯3⋯⋯益見被上訴人(指聲請人)係為使陳麗伶辦理變更鄰地建物使用執照得以符合相關建築法令之規定始出具系爭同意書,其本質乃係一公法關係,而不具有私法上之權利義務關係」。最高法院106年度台上字第3020號民事裁定駁回上訴之理由「⋯⋯惟該規定乃規範申請變更使用執照之程序及所需文件,尚與被上訴人有無出具變更使用同意書予上訴人之義務無關,且系爭土地遭套繪管制非被上訴人行為所致。從而,上訴人先位之訴,請求確認被上訴人就系爭土地之使用權利不存在;⋯⋯均無理由等情,指摘為不當」。依上,民事法院認套繪管制行為為公法行為,並以此作為駁回聲請人之訴之主要原因。
行政法院判決(臺中高等行政法院102年度訴字第401號判決)理由:「⋯⋯四、⋯⋯茲就兩造之爭點分別論述如下:⋯⋯(三)⋯⋯4⋯⋯從而,系爭土地既經套繪管制,供鄰地之系爭建物作為停車空間,因此即發生建築法令之規制效力,嗣後原告即不能將系爭土地作為與該規制效力衝突之使用;且原告上開同意書中並未記載其同意訴外人陳麗伶於系爭建物設置停車空間之期限;再者,系爭土地若解除套繪管制,將變更鄰地系爭建物之停車空間,應依建築法第73條第2項及變更使用辦法第8條規定,申請變更鄰地系爭建物之使用執照,始可解除套繪管制。」
[2] 建築法第11條第1項:本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其應留設之法定空地。第3項前段應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用。
[3] 臺中市政府之主張見確定終局判決即台中高等行政法院102年度訴字第401號判決事實及理由三(三);另內政部回復本院函亦指稱:套繪管制之目的在於落實建築法第11條第3項前段「應留設之法定空地非依規定不得重複使用」之查核管制。
[4] 行政程序法第123條規定行政機關得依職權廢止全部或一部之授予利益之行政處分的條件。行政程序法第128條規定利害關係人得向行政機關申請撤銷、廢止或變更行政處分之條件。但此二條文均未明確規定行政處分所依據之私法關係發生爭議時,行政機關應如何處理。
 
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