大法官解釋 釋字第776號 |
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| 公佈日期：2019/04/12 |
| 解釋爭點 |
| 內政部台（78）內營字第727291號函關於建築物申請變更使用，增設停車空間於鄰地空地，並予套繪管制，暨台（80）內營字第907380號函有關建築法第30條規定應備具之土地使用權同意書不宜附有同意使用期限之函示實務上擴及於「變更使用執照」之申請部分，二者合併適用之結果，形成對鄰地無期限之套繪管制，是否與憲法第15條保障財產權之意旨不符？ |
| 在立法論上，未來宜直接從相關法令之修正著手，以資解決，特別是主管機關於建築物申請變更使用時，既然同意放寬，得於相鄰空地增設停車空間，由於不動產利用關係，往往具有較長期存續之特性，並原則上依法得為使用或處分等積極行為及消極排除他人干涉（民法第765條參照），是以不動產利用情況通常可能因個別需要而發生變化，必要時，需由鄰地所有人協助其申請變更使用執照，此時亦應針對各種情況之情事變更，於相關法令上配合放寬其應檢附證明文件之要件範圍，以免鄰地所有人於土地使用關係消滅後，建築物所有人如不願配合時，發生求救無門之法律規範或救濟管道之漏洞。 再者，建築法第11條規定，該法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」、第71條規定：「申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖。建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖。」、第73條第2項規定:「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」及第74條規定：「申請變更使用執照，應備具申請書並檢附左列各件：一、建築物之原使用執照或謄本。二、變更用途之說明書。三、變更供公眾使用者，其結構計算書與建築物室內裝修及設備圖說。」由上開規定可見，建築法第30條係規定建造執照或雜項執照申請之應備土地權利證明文件，包括土地使用權同意書，但同法第71條及第74條規定申請或變更使用執照，係出具原領之建造執照或雜項執照，或建築物之原使用執照或謄本等文件，並未明定須提供土地使用權同意書。 綜上，從前述建築法第11條、第30條、第71條、第73條及第74條等規定，並參考農業用地興建農舍相關規定（例如農業用地興建農舍辦法第12條等），其所採套繪管制制度，係為交易安全之目的，未來如仍繼續保留套繪管制制度時，宜一併加以整體檢討套繪管制及其解除要件，並應以法律加以明定，以符合法律保留原則，且在土地使用之同意期限上，其是否宜解為永久存續之無限期，抑係指得終止之未定其期限等關係，或變更使用執照部分得附期限。另如由鄰地所有人出具附期限土地使用權同意書，而僅對鄰地為該相應期限之套繪管制，是否給予相當期限之限制，亦即，如容許設有期限者，是否應明定其最短或最長期限，且得否更新；如期限屆滿後，仍為使用物之使用收益，而鄰地所有人不即表示反對之意思者，得否視為以不定期限繼續契約（民法第451條參照）等問題，亦宜一併檢討，期待有關土地使用權同意書之相關規定及實務上所使用表格及記載內容之修正，更加完善，以利實用。 【註腳】 [1] 套繪管制，意指於建築執照及地籍套繪圖上，將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示，以落實建築法第11條「應留設之法定空地非依規定不得重複使用」之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。（內政部105年5月13日內授營建管字第1050806658號復本院函參照） [2] 參照農業用地興建農舍辦法第12條規定，直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。 已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。 已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除： 一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。 三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。 前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。 第三項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第一項之註記登記。 [3] 實務上，套繪管制之種類及目的，可能包含法定空地套繪管制（屬建築基地一部分）、建築法申請建照套繪管制（許可建築之用地）、變更設計套繪管制、解除套繪管制、畸零地緩徵套繪管制、農地提供興建農舍之所有地號套繪管制，及在除外情形（例如應辦理細部計畫尚未發布實施地區、應辦理市地重劃地區套繪管制、應辦理都市更新地區、應辦理區段徵收地區、禁建地區、都市計畫書規定應辦理整體開發地區等用地），僅於地籍套繪圖加註，不作實際套繪等。此外，另有土地仍有三七五減租租約事實，僅於地籍圖套繪加註管制，以防止權利人之權益受侵害，或有訴訟糾紛案件陳情案時，僅於地籍圖套繪加註（例如非法取得土地使用權同意書等）。 [4] 臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第22號（民國105年11月16日）：已申請興建農舍之共有農業用地，業經主管建築機關依農業用地興建農舍辦法第12條規定，於地籍套繪圖上著色標示管制，在未經解除套繪管制前，上開土地之共有人可否訴請分割該土地？經審查後採甲說，並補充說明：最高法院105年度台上字第154號判決所引用之內政部103年4月29日台內營字第1030804511號函，業於105年4月27日經內政部以台內營字第1050804906號令停止適用。地政司自該日起，就已申請興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定者，已不受理分割登記。採甲說將生分割登記之爭議，宜尋適當途徑解決。 |
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