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20.民法體系架構與重點提示《物權-不動產物權》
內文

今天談談「不動產物權」。不動產物權的種類這麼多,每一種物權的權利內容又不盡相同,要全部背下來?呵呵,連我也做不到。還有,其實~就算全部背下來了,應付選擇題?或許還過得去;但應付實例題,那可是沒啥幫助的。說了半天,究竟該怎麼念呢?

說實在的,「不動產物權」和「債法」一樣,最最最麻煩的,不在於一個個單一的觀念,而是每個物權規範彼此間的關聯性;換言之,每個觀念的理解,是簡單的,但觀念和規範的連結,則是較具難度的。

怎麼說呢?土地和定著物,分屬兩個不動產、兩個不同的權利客體,土地和其上座落的定著物,不但可以分屬不同人,還可以存在著不同種類的定限物權。果如是,不同所有權人和定限物權人之間,該怎麼調和權義關係?這些法律依據散見在物權法的各個章節裏,很不容易掌握。

這時候,明台大老師就派上用場了!來~下面這套思考步驟,應該可以幫助你(妳)把零亂的法律關係,一層層的加以釐清。建議各位最好是一邊看、一邊畫個體系圖喔,不然的話,保證看了半天,腦子越發零亂,明台大老師的一片苦心,完全沒有任何加分效果!(財產法(II)-侵權行為法‧物權法(高點),已經幫大家畫好了,你(妳)直接打開書看看也行 )

一、先弄清楚:土地所有權誰屬?定著物所有權誰屬?

二、當土地和定著物同屬於一人所有時:

原本當土地和定著物同屬於一人所有時,不需要特別去考慮定著物之座落權源的問題;可是當定著物因為以下原因,後來分屬不同人所有,或者土地或定著物上出現其他定限物權人時,一定、千萬要按照各個法律行為發生的順序,循序漸進地判斷誰的權利優先。

  1. 當所有人僅將土地或定著物「讓與」他人時,定著物之座落權源何在?依民法第 425 條之 1 定之。
  2. 當土地和定著物因「拍賣」(若是因為抵押權人實行抵押權而拍賣者,屬於後述 3 )而分屬於不同人所有時,定著物之座落權源何在?依民法第 838 條之 1 定之。
  3. 當土地和定著物因抵押權人實行抵押權,而分屬不同人所有時,定著物之座落權源何在?依民法第 876 條定之。
  4. 當土地和定著物分別「設定典權」予不同人時,定著物所有人或典權人對於土地之使用權源何在?依民法第 924 條之 2 第 1 項定之。(這個條文比較不容易理解,一定要打開教科書仔細的讀,直到完全了解為止喔)
  5. 當土地和定著物因典權人取得典物所有權,而分屬不同人所有時,定著物之座落權源何在?依民法第 924 條之 2 第 3 項準用第 838 條之 1 定之。

三、當土地和定著物分屬於不同人所有時:

這是最麻煩的問題。這兒的態樣繁多,必須再類型化,才能清楚的說明法律關係。

(一)定著物乃有權占有時:

如果定著物不是無權占有,表示定著物所有權人就土地享有以下的使用權:

  1. 定著物所有權人是地上權人。那麼,當地上權人將定著物讓與他人時,適用民法第 838 條第 3 項,也就是說~受讓人同時取得「定著物所有權」與「地上權」,所以該定著物還是可以繼續安穩地座落於土地上,不會變成無權占有。
  2. 定著物所有權人是典權人。那麼,當典權人將定著物讓與他人時,其法律規定與地上權相似,法律依據是民法第 917 條第 2 項。
  3. 定著物所有權人是土地承租人(租地建屋)。那麼,當承租人將定著物讓與他人時,適用民法第 426 條之 1。
  4. 定著物所有權人是土地借用人(借地建屋)。當借用人將定著物讓與他人時,受讓人是否還可以繼續使用土地?這是著名的最高法院 95 年 11 月 14 日第 16 次決議所討論的爭點。

(二)定著物乃無權占有時:

當定著物所有權人對於土地,沒有任何使用權源而構成無權占有時,土地所有權人得依民法第 767 、 179 、 184 條等規定,請求定著物所有權人拆屋還地,這應該是大家從大一開始就十分熟悉的問題。

可這兒有個麻煩的問題,同時也是最高法院 83 年 6 月 7 日第 7 次民庭決議所討論的問題:甲有 A 地一筆,其中上有 B 屋,但 B 屋未經第一次所有權登記。乙無權占有 B 屋達 18 年之久,甲請求乙返還 B 屋,被乙以罹於時效消滅而拒絕;但因 A 地已經登記,甲就 A 地所享有之物上請求權,無消滅時效之適用,因此甲可以請求乙「遷出 B 屋」以「返還 A 地」。

又是看得霧煞煞嗎?這個問題,一定、肯定、鐵定要弄懂,所以,不但要畫出圖型,幫助自己了解,還要查看一下教科書裏的說明,直到全部了解為止喔!(附註:我的小書,財產法(II)-侵權行為法‧物權法(高點),p.9-73 以下有詳細說明,幫你偷個懶)

刊名 聽聽明台大說法
出版單位 高點法律網
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