這是連公寓大廈管理條例也解決不了的問題！

先來說說故事的真相：甲建商出錢、出技術又出土地，興建A豪華公寓。有乙、丙、丁等人看到建案的廣告立刻前往洽詢，並且簽約。其中乙、丙因為有停車位的需求，所以向甲加價購買地下停車位；但丁沒有。

A豪華公寓亮麗（我好像很喜歡用這兩個字唷？）完工，乙、丙、丁及其他住戶歡喜入住。之後幾年，房地產市場一片大好，丁乃將其所有公寓轉手出售予戊。

一日，戊在區分所有權人會議中提案：應該將地下停車位重新分配。其他住戶一片叫好，最終在超過三分之二區分所有人出席、出席人數四分之三以上同意，重新分配並調漲地下停車位及費率；乙的運氣很不好，沒有分配到停車位。

乙氣壞了，起訴請求撤銷區分所有權人會議決議，並且主張管委會不得阻擋其繼續使用原停車位。試問：有無理由？
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(一)這兒有「分管契約」嗎？

先說明幾個基本觀念與前提要件。
乙、丙等人在A公寓興建完成之際，即與甲建商簽約購買公寓，並且加價購買地下停車位。乙、丙與甲之間究竟約定了什麼？乙、丙又買了什麼？

為了節省契稅和中華民國萬萬稅，通常在某建案還未興建完成之前，只要不違反內政部所訂「預售屋」的限制，建商即可開始出售建案。
買受人與建商所簽訂的「買賣契約」（其實，這個契約定位為「工作物供給契約」較為恰當）裏多會約定：第一，直接以買受人為起造人；第二，將來A公寓興建完成後之「公共設施」（即民法第799條所稱「共有部分」）的使用權，該如何分配。

甲建商也很盡責的在訂約時，清楚說明地下停車位有限，有使用需求者須另外加價「購買」。
乙、丙在和甲簽約時，不但各買了一戶公寓，還「買」了停車位。
乙、丙等人確實買了「專有部分」的所有權，但停車位嘛，其實他們只是買了「使用權」。
何以如此呢？
因為～設於法定停車空間的停車位，其性質為「共有部分」，而且依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，不可以將「所有權」讓售給特定人，必須保持由全體區分所有人共有的狀態。
雖然乙、丙買不到「所有權」，但也不是什麼都沒有買到。
他們可以實實在在的買到了「使用權」。

怎麼說呢？
儘管各個買受人沒有直接面對面的談停車位使用權的分配，但實務上早已承認：債權契約的成立，尤其是團體契約，不以雙方或多方當事人互為意思表示為必要，可以一個「中間人」為媒介，傳遞多數當事人的意思表示，而在全體當事人均同意該債權契約的內容時，該債權契約即可發生效力。

所以，甲與各個買受人訂立契約時，實是以甲建商為媒介，與各個買受人分別約定：願意加價購買者，取得停車位的「使用權」；不願加價購買者，沒有使用權。
上開約定乃是關於公寓大廈共有部分之使用方式的約定，這不是「分管契約」，那又是什麼呢？

所以，和甲訂立買賣契約的全體住戶間，已因這樣的方式而成立有效的「分管契約」。