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18.民法體系架構與重點提示《侵權行為案例解析3》
內文

第三個侵權行為的案例:甲透過仲介業者丙向乙購買 A 屋,成交價 500 萬元。乙曾向丙誠實說明 A 屋是凶宅,但丙為了自己的業績而隱匿此情事。過戶之後,甲始發現上情。經鑑價結果, A 屋因曾發生非自然身故事件,價值僅約 200 萬元。試問:甲應向誰主張何權利?

「甲應向誰主張何權利?」哎喲,最害怕這種問法了,簡直是包山包海,又不知道該從哪兒寫起。這個題目還算單純,數來數去,就這麼三個人,所以不妨藉由這個最基本的題型開始,好好練習一下怎麼處理這種題目。

Meditation :「甲透過仲介業者丙向乙購買 A 屋」,且慢!一個個來。先談甲、丙間的法律關係。既然丙是仲介業者,那應該是民法第 565 條以下所規定的「居間」囉。完蛋了!明台大老師說:債各,看她寫的「債法各論」就行了,她的債各裏,又沒有寫到居間,這下恨死她了。

明台大老師現身~~等等!這就是你的不對了。居間,本質上不就是「委任」嗎?就算沒有仔細念過居間契約,猜也猜得到:居間人負有報告義務、應以善良管理人之注意處理事務等等。丙為了自己的業績而隱匿房屋交易的重要資訊,這肯定構成契約義務的違反嘛!這應該是學完債總之後,就應該有足夠的能力,可以推演出這樣的結論吧 ??!! 再來,丙之主給付義務=報告訂約機會,但報告的內容,當然應該是誠實、正確的資訊,否則不能認為丙已履行主給付義務,那麼,甲當然亦無給付報酬之義務囉。所以,就算你不知道民法第 571 條規定,也可以「猜想」出這個結論吧?!

擬答:

一、甲得向丙請求債務不履行之損害賠償,如已給付報酬,並得請求返還之

(一)甲、丙間有居間契約之成立

按甲透過仲介業者丙購買房屋,甲、丙之間應有民法第 565 條以下所定居間契約之成立,亦即居間人丙為甲報告訂約之機會,委託人甲則負有報酬給付義務。

( PS. 大前提-甲丙間的基礎法律關係=居間契約,應先予以定位,才能從這個契約關係繼續推演出雙方當事人應負之給付義務內容,也才能知道有沒有契約義務違反的問題。)

(二)居間人丙違反誠實告知義務,甲得請求債務不履行之損害賠償

在報告居間,居間人應將訂約有關事項,據實報告委託人,民法第 567 條定有明文。依題意,出賣人乙已經誠實告知 A 屋乃凶宅,此乃重要的交易資訊,居間人丙自應誠實告知委託人。而居間人丙竟然為了自己的利益,隱匿此項重要資訊,致使甲在不知情的情形下以高於市場行情買到凶宅,居間人丙違反誠實告知義務,並致甲受有損害,至為明顯。因此甲得就其所受損害,向丙請求債務不履行之損害賠償。

( PS. 小前提-在處理債務不履行的題型裏,在將契約屬性定位出來之後,直接點出和本題有關的給付義務(不論是主給付義務或從給付義務),並加以論述。像本題裏,丙之行為顯然違反了民法第 567 條之誠實告知義務,你只要針對這個給付義務之違反加以論述即可;其餘者,都可以略而不談)

(三)甲如已支付報酬,得請求返還

在報告居間,居間人所負之主給付義務即是報告訂約之機會,當然,依誠信原則與債之本旨,居間人所報告之訂約機會應包含正確的訊息。而今丙並未將正確訊息完整地傳達予甲,實不得認為丙已切實履行其主給付義務。無怪乎民法第 571 條規定,當居間人違反其對於委託人之義務時,不得向委託人請求報酬;如委託人甲已支付報酬者,亦得向丙請求返還。

( PS. 談完了契約責任,還需不需要談談丙的侵權責任呢?我個人以為在本題裏,沒有這個必要。原因是:本題的考點,顯然不再測驗你對於侵權責任的了解,毋寧是等等要談的:乙在已經誠實提供房屋資訊的情況下,還需不需要對甲負物之瑕疵擔保責任?如果在甲、丙間的契約責任+侵權責任花了太多時間,反而有些重點錯置的遺憾,此其一也。其二,甲對丙已有契約上之請求權足資行使,對於甲的保護,已經足夠,用不著「侵權責任」再來錦上添花。)

( Meditation :談完了甲、丙之間的關係,接下來還有乙未處理。甲向乙買到凶宅,依照前一篇第二個實例題的解析,法律關係應該很明確了,不需要明台大老師再重寫一遍了吧?不過呢,這個題目的爭點有些特別:除了凶宅是否構成物之瑕疵之外,乙其實頂冤枉的,他明明是個很誠實的小孩,結果被丙給陷害了,難道乙還是要和那些不誠實的小孩一樣,負物之瑕疵擔保責任嗎?

如果你的法感情,讓你看出這點差別,這個題目,你應該可以拿到不錯的分數。別忘了,凡是「瑕疵」,不論權利瑕疵或物之瑕疵,都有「相對性」,相對於雙方當事人的認知及契約約定,這就是民法第 351 、 355 條之規範意旨。我們假設在締約前,乙自己親口誠實的告訴甲: A 屋是凶宅,但甲還是願意買,依民法第 355 條規定,就算甲後來想想反悔了,也不再得主張物之瑕疵擔保請求權。可這個題目有趣的是:乙不是親自告訴甲,而是告訴居間人丙,「丙隱匿 A 屋是凶宅之情事」的風險,應由甲承擔?還是乙?這時,法感情可派上用場了~~當然應該由甲承擔比較合理嘛!何故?因為丙是甲的居間人,又不是乙選任的。 Bingo!! 那接下來,你能不能拿到近滿分的好分數,就要看看你的說理能力如何囉。請看擬答。)

二、甲不得對乙主張物之瑕疵擔保請求權

(一)「凶宅」,乃屬物之瑕疵裏的「價值瑕疵」

按甲向乙購買 A 屋,出賣人乙即應擔保於危險負擔移轉時, A 屋沒有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第 354 條定有明文。而今 A 屋曾發生非自然身故事件,即俗稱「凶宅」,依一般房屋市場交易習慣,對於買受人之心理會造成一定的影響,進而反應到 A 屋市價,正如題目裏說明的, A 屋因屬凶宅,其價值僅只 200 萬元,而非 500 萬元。故 A 屋帶有價值瑕疵,應屬無疑。

( PS. 大前提-先說明甲、乙間的法律關係=買賣契約,接下來即可以直接帶入和本題有關之物之瑕疵擔保責任,同時並說明:凶宅係屬價值瑕疵,原本乙應負物之瑕疵擔保責任。這個前提確認了之後,接下來就進入重頭戲了~~該如何為乙解套呢?)

(二)乙已盡告知義務,應可免卻物之瑕疵擔保責任

惟依題示情形,乙早在訂約前即將「 A 屋乃凶宅」之重要資訊,誠實告知居間人丙;惟丙為了一己私利而隱匿,丙之隱匿行為的風險,是否仍應由乙承擔?亦即乙是否仍應對甲負物之瑕疵擔保責任?實不無討論的空間。

按丙乃甲所選任的居間人,雖非受甲指揮監督的受僱人、亦非為甲履行債務之履行輔助人,惟就丙之行為所生風險,較之於乙,甲更有能力與機會予以控制與防範。參酌民法第 224 條之法理,丙之行為所生之不利益,應由甲承擔,更符事理之平。是以,乙應得主張既已將「 A 屋乃凶宅」之資訊告知丙,經類推適用民法第 224 條規定的結果,即相當於已對甲履行了誠實告知義務,那麼依民法第 355 條規定,買受人甲既已知 A 屋曾發生非自然身故事件,而仍與乙訂立買賣契約,事後即不得再主張物之瑕疵擔保請求權。

( PS. 小前提-將法律規定涵攝(適用)到案例事實。在這個涵攝過程裏,最重要的、也最為困難的是~~該如何說明本題得以類推適用民法第 224 條規定?大家都知道:類推適用的前提是~必須有相同的基礎、而且存在法律漏洞(亦即法律沒有規定)。本題的癥結點,說得白話一點:丙的行為,由甲或乙承擔,比較合理?理由何在?上述擬答裏,最最最關鍵的一句話應該是:誰對丙的行為比較有控管能力?這不同時也是民法第 224 條的基礎嗎?!)

三、結論

甲不得對乙主張物之瑕疵擔保請求權,惟得依居間契約,請求丙賠償其損害,並返還報酬。

刊名 聽聽明台大說法
出版單位 高點法律網
該期刊-上一篇 17.民法體系架構與重點提示《侵權行為案例解析2》
該期刊-下一篇 19.民法體系架構與重點提示《物 權》
 

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