臺灣士林地方法院 103 年訴字第 1723 號判決

本案事實：

被告蔡 ＯＯ 為位於 A 社區內系爭建物之所有權人，並將系爭建物出租予被告黃 ＯＯ ，被告黃 ＯＯ 於 101 年 10 月 1 日提出於系爭建物內經營養護中心之申請。原告（ A 社區管委會）得知後，於 102 年 3 月 2 日召開區分所有權人會議，於規約中增列「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」之規定，並起訴請求禁止被告黃 ＯＯ 於系爭建物內經營養護中心。

訴之聲明：

1. 被告黃 ＯＯ 不得於系爭建物內經營養護中心。
2. 被告蔡 ＯＯ 不得將系爭建物出租予黃 ＯＯ ，或出租予經營 ＯＯ 養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人。

本案爭點：

1. 系爭規約規定及系爭決議是否有違背都市計畫法、建築法、公寓大廈管理條例第 3 條第 12 款、第 4 條第 1 項、住宅法第 45 條、第 46 條、民法第 184 條第 1 項後段等法令或憲法第 15 條規定無效之情？
2. 原告請求被告黃 ＯＯ 不得於系爭建物內經營 ＯＯ 養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止之行業，是否有據？
3. 原告請求被告蔡 ＯＯ 不得將系爭建物出租予被告黃 ＯＯ 或他人經營 ＯＯ 養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業，是否有據？

本院之判斷：

1. 按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；又區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。公寓大廈管理條例第 4 條、第 5 條分別定有明文。次按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，住戶應遵守規約規定事項，並依規約規定使用專有部分，同條例第 3 條第 12 款、第 6 條第 1 項第 5 款、第 15 條第 1 項固有明文。然因同法第 4 條、第 5 條業已明定區分所有權人對於專有部分之利用，除有法律限制外，得以自由使用、收益，並排除他人干涉，因此，為達社區管理及共同利益之目的，依同法第 23 第 1 項規定，將有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係等事項，經區分所有權人會議決議形成制訂規約，雖非無據，然該等限制區分所有權人使用專有部分之決議、規約內容，仍不得違背強制禁止之法令或公序良俗，方屬有效，此觀諸民法第 56 條第 2 項規定即明。另按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院 97 年度台上字第 2347 號判決參照）。
2. （略）
3. 原告社區固於 102 年 3 月 2 日經區分所有權人會議決議修改規約第 19 條關於專有部分及約定專用之使用限制，增列第 3 項「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」之規定，並於 103 年 7 月 19 日以系爭決議反對系爭建物設置經營老人長期照顧機構 …. 經查：
   (1)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第 277 條定有明文。所謂決議內容違反法令，尚包括決議違反強行法規或公序良俗在內（最高法院 103 年度台上字第 620 號判決要旨參照）。查系爭規約規定「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」 …. 至於「養護中心」即老人長期照顧機構部分，依前所述，此類事業乃依法令規定得在商業區內設置經營者，且需經主管機關核准後方得設置，原告迄未提出在社區內設置經營「養護中心」有何危害社區安寧、衛生、健康或影響原告社區房價之證據以實其說。
   (2)（略）
   (3)查私法秩序係在私法自治原則下追求當事人間權利義務之衡平正義，於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，是在權利濫用外之合法範圍內，固應保障當事人個人具有根據自己的意志，通過法律行為構築其法律關係之可能，但如以多數決方式，將自己權利不合理擴張，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，自得認係以不正侵害損害他人為主要目的，難謂非屬權利濫用。（略）
   (4)末按區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院 103 年度台上字第 914 號判決參照），是以，區分所有權人就其專有部分使用，是否有達違反社區共同利益之程度，應就個案情形加以衡量認定之。查被告蔡 ＯＯ 將系爭建物出租予被告黃 ＯＯ 作為設置經營老人長期照顧機構，並無違反任何法令限制，而原告迄至本院言詞辯論終結前，均未提出有何違反社區共同利益之證據，亦難認被告有何違反原告社區共同利益之情。

結論：

綜上所述，被告黃 ＯＯ 在原告社區系爭規約約定前，即已通知原告將設立老人長期照顧機構一事，原告社區甫經區分所有權人會議決議增訂系爭規約規定禁止在原告社區之專有部分內設置經營養護中心，暨形成系爭決議不同意系爭建物經營養護中心，顯係以法令所無之限制，禁止被告合法使用系爭建物專有部分，核屬權利濫用，此外，原告亦未提出被告有何違反原告社區共同利益之情，因此，原告以被告違反系爭規約約定，依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 5 款、第 3 項規定訴請法院判決（一）被告黃 ＯＯ 不得於系爭建物內經營 ＯＯ 養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業。（二）被告蔡 ＯＯ 不得將系爭建物出租於黃 ＯＯ ，或出租於經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人之處置，洵非正當，應予駁回。

下期貼文，開始為您詳細解析這則橫跨民法、民訴領域的實務問題。