大法官解釋 釋字第809號 |
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| 公佈日期：2021/10/1 |
| 解釋爭點 |
| 禁止不動產估價師設立分事務所是否違憲？ |
| 二、再就不動產的估價決定，需要更多輔助人員協助而論 依不動產估價技術規則第8條規定：「不動產估價作業程序如下：一、確定估價基本事項。二、擬定估價計畫。三、蒐集資料。確認勘估標的狀態。五、整理、比較、分析資料。六、運用估價方法推算勘估標的價格。七、決定勘估標的價格。八、製作估價報告書。」共有8項估價作業程序，然而依本解釋理由所示：「不動產估價作業中，與鑑估標的價格之決定及估價報告書之製作有密切相關部分，均應由不動產估價師親自執行，以確保不動產估價品質。」只有「七、價格之決定」及「八、估價報告書之製作」2項作業程序（具一身專屬之不可替代性），應由不動產估價師親自執行，以確保估價技術水準，固屬正確，惟關於前揭「一至六項」形成價格決定的諸多估價前置作業程序，如不動產估價技術規則第3條規定：「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。」第4條規定：「（第1項）不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性。（第2項）前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。」此等與不動產價格有關的必要資料及相關案例與資料，本解釋意旨並未要求需由不動產估價師親自執行。內政部函示亦認為「得委由他人申請、調查、整理必要資料」[5]，是此等諸多與不動產價格有關必要資訊的蒐集、整理、比較、分析等，不動產估價師並非不得委諸其他助手協完成。如法律允許不動產估價師設立分事務所，助手熟悉「估價標的所在之人文民情 [6]」（詳見本解釋理由第三段第二部分之敘述所示），應更有利於助手在最短時間內完成蒐集正確資訊，以利不動產估價師在最短時間內作更正確的鑑估價格決定與估價報告的製作。 捌、本解釋為合憲宣告的理由並不充分 本解釋宣告系爭規定合憲的理由雖有二項：「系爭規定考量不動產估價師之執行業務並無地區之限制，為使不動產估價師之管理事權統一，並使估價師從事估價業務之權責與名實相符，乃禁止不動產估價師設立分事務所，限制其等僅於一處設立事務所，以利管理並避免借照執業。」惟本席認為，此二項理由，均不充分，茲說明如下： 一、就有利管理而論 依專門職業及技術人員考試法第2條規定，本法所稱專門職業及技術人員，係指具備經由現代教育或訓練之培養過程獲得特殊學識或技能，且其所從事之業務，與公共利益或人民之生命、身心健康、財產等權利有密切關係 [7]，並依法律應經考試及格領有證書之人員，可分14類 [8]。對此等專門職業人員，基於其從事的業務與公共利益或人民的生命、身心健康、財產等權利有密切關係，立法者乃制定相關專門職業法規以規範，並交由相關公會的自律及政府機關的監督，對其執業處所等重要事項，予以必要的管制。大體而言，政府對專門職業人員管制的密度，依其從事的業務與公共利益或人民權益的密切程度而有寬、嚴之不同。如附表一「專門職業人員執業處所限制一覽表」所示，關於社會類的專門職業人員（如律師、會計師等）從事的業務，與公共利益或人民的財產密切相關，對其執業處所採取較為寬鬆的管制，並不嚴格規定；反之，關於醫事類的專門職業人員（例如醫師、藥師等）從事的業務，與公共利益或人民的生命、身心健康密切相關，對其執業處所採取較為嚴格的管制，原則上，執業處所以一處為限，但設有例外 [9]。不動產估價師屬於社會類的專門職業人員，其從事的業務，僅與公共利益或人民的財產密切相關，對其執業處所的管制，亦應採取較為寬鬆的標準！應採取不干涉的原則為妥。 內政部為執行不動產估價師法第21條第1項規定之不動產估價師業務檢查，以加強不動產估價師業務管理，提升不動產估價師服務品質，於100年3月25日發布內政部台內地字第1000054864號令訂定不動產估價師業務檢查作業要點。依第3點規定：「執行業務檢查時，應依下列規定辦理：（一）於事前排定檢查對象、時間、地點。（二）檢查人員應主動出示證明身分之機關服務證，並說明檢查目的及相關法令依據。（三）檢查人員應當場作成『不動產估價師業務檢查紀錄表』一式二份，由不動產估價師事務所負責人及檢查人員簽章後，一份當場交付受檢不動產估價師事務所收執，一份由檢查人員攜回存檔。不動產估價師事務所負責人不在場時，得由現場工作人員簽章。受檢單位如拒絕簽收時，不予交付該紀錄文件，應由檢查人員攜回，以雙掛號郵寄送達。（四）應作成紀錄專案建檔，以備查考。」經查如附表二所示之不動產估價師業務檢查紀錄表，檢查項次雖有9項，但只是就不動產估價師法第9條至第11條、第15條、第19條、第21條、第22條第4項、第33條第1項、第2項所規定的內容，列為檢查項目，視其是否符合規定而為勾選。任何一位合格的不動產估價師，事前均已知悉上開9項法律規定內容，在地方政府地政（局、處）派員檢查之前，必定會自我過濾檢查，看是否符合該9項檢查項目。此種檢查方式，如同考試之前，已提供考題給考生，考試結果當然人人100分，全部all pass！怎麼可能查出什麼弊端？實務上懲戒違反不動產估價師法的案件，大都是第三人檢舉或移送而被發現 [10]。因此本席要問：如此例行性的檢查，究竟能發揮多大的效用？如依此種形式審查的方式，允許不動產估價師設立分事務所，只需在如附表二所示的檢查表，增加一欄是「主事務所」或「分事務所」，即可達成所謂的「有效管理」，究竟設立分事務所，有何檢查困難？殊難理解！本解釋理由敘明：「系爭規定明定不動產估價師僅能於一處開業設立事務所，使主管機關檢查不動產估價師業務之管理事權統一，得更有效進行不動產估價師是否依法執行業務之檢查」，實難認同！ |
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