近來不少套房出租業者在房屋租賃契約中，增加「防自殺條款」，約定若房客在租屋處自殺或遇害身亡，連帶保證人須按房屋市價四分之三賠償或以市價買回。消保官表示，此條款有違反「公平交易法」之嫌，應屬無效。(取材自蘋果日報的報導)

我想這篇報導的結論，應該是記者的筆誤；這和「公平交易法」沒有關係，應不待我贅言。我猜～記者應該是想寫「消保法」吧？？！！消保法裏雖有「定型化契約條款」的規範，但本案可不一定和消保法有關喔。

一、消保法之適用範圍
消保法之適用，有其界限與前提要件。首先呢，契約當事人之一方必須是「企業經營者」，而「企業經營者」指的是商品的生產、製造者或以「提供服務」為營業者。報導裏泛稱「套房出租業者」，它是否以「出租套房」為營業？還是，他只是錢多多的「包租公」或「包租婆」，投資買了許多間套房，先出租套房，將來房產增值了再轉售獲利，作為投資呢？如果是後者，這位「包租公」或「包租婆」可不屬於消保法所規範之「企業經營者」喔，本案沒有消保法的適用。

二、民法第 247 條之 1
除了消保法有「定型化契約條款」的規範外，別忘了民法第 247 條之 1 ，那才是所有民事法律關係的根基。定型化契約條款的審查及效力，有以下幾個步驟，可得好好記清楚了！

1. 何謂「定型化契約條款」：
   只要談到「定型化契約條款」，很容易讓人望文生義，以為～只要是「事先擬定」，包括在書店或法院的法律服務處買來或拿到的契約範本，以此作為雙方締約的契約條款，就屬於「定型化契約條款」。
   非也非也，「定型化契約條款」之所以要在「契約原則」之外，另行加以規範，是因為它不是雙方當事人立於平等地位磋商達成的共識與契約條款，而是一方當事人預先擬定、作為與不特定多數人訂立同種類契約之用的契約條款。所以，重點不在於～這份契約是不是制式的範本，而是～這份契約是不是由一方當事人事先擬定（而非雙方共同商議而成）？更重要的是～是否有與另一方當事人個別磋商、討論，說得白話一點，就是有沒有讓另一方當事人有表達意見及討價還價的餘地？
   （插個題外話。我曾在某飯店的餐廳裏，聽到某個包廂傳來很大的聲音，不是我故意要偷聽，而是～他們講話的音量也實在太可怕了。乍聽之下，應該是一位土地代書在逐條逐字的，將每個契約條款解釋給對造聽。雖然說話很大聲，干擾到我的用餐情緒，時不時會想：這條這樣寫，好嗎？呵呵，職業病。可是呢，這是最保險的訂約方式，免得日後他方反悔，用「該契約是一方事先擬定，屬於定型化契約條款」來爭執）。
   如果兼備以上二個要件，就算是某位包租公，平日閒來無事，在家擬定了一份租賃契約，凡是想向他租房子之人，一定要簽這份契約，沒有商量餘地，那～這些契約條款正是定型化契約條款無誤。
   可相對的，即便是一方當事人事先擬定的契約條款（包括從外頭買來了制式契約範本），但只要在締約過程，雙方有逐條討論並給予他方當事人平等表達意見的機會，就像那位代書一樣，可就不算是「定型化契約條款」囉。一言以蔽之，「定型化契約條款」的判斷標準（類型化特徵、構成要件），最關鍵的要點是：締約過程中，另一方當事人是否有「置喙餘地」。
2. 定型化契約條款之效力：
   只要看到了「定型化契約條款」，佷多人的「法感情」都會牽著你（妳）的理智，帶領你（妳）的大腦思維往「不公平」、「違反平等互惠」、「無效」的方向走。如果定型化契約條款效力的審查這麼容易、以直覺判斷即可，那～法律系也不用念了，直接發給各位畢業證書就得了。
   當某個定型化契約條款的效力有爭議時，應該有的思考步驟，不是立刻跳進民法第 247 條 1 ，然後開始「作文比賽」，在那兒很空泛地談：何謂「顯失公平」、「免除或減輕」一方之責任 … 等等。要知道，何謂「顯平公平」？一個很簡單的邏輯：如果不先探究原本該怎麼處理，又如何知道該定型化契約條款所定內容，是不是不公平呢？所以，思考步驟應該是：先撇下定型化契約條款，回到基本面，從當事人的權利義務關係出發，找出應有的處理方式和法律效果；然後再比對定型化契約條款的內容，兩相比較之下，才能言之有物地說～這樣的條款內容，是否有民法第 247 條之 1 所定情事，而應該宣告無效。

三、租賃契約之「惜命條款」：
出租人在將房屋出租予承租人時，可不可以如同這篇報導所載，在和承租人之連帶保證人簽訂之保證契約中加上「惜命條款」，並明定如承租人有違反者，連帶保證人應負擔損害賠償責任，甚至要求連帶保證人買回房屋？

保證契約乃從屬契約，從屬於主債務而存在；保證人是否應負此保證責任？得視主債務人（承租人）有無違約行為而定。

承租人於租賃契約所負之主給付義務乃給付租金，而最重要的從給付義務即為保管義務。所謂「保管」應可解釋為：不僅指租賃物物理上現狀的維持、生產力的延續，還應該包括其市場價值的維護。大家都知道在房屋交易市場上，「凶宅」的殺傷力有多可怕！一旦承租人或其同居之家屬、朋友等，在租屋處自殺，出租人立刻會因為租賃物貶值而受有損害。所以，承租人於租屋處發生非自然身故事件，當然係屬「保管義務」的違反，應負債務不履行損害賠償責任；而這也理所當然地，應屬保證契約所擔保之範圍。

四、違約金過高之疑慮：
由以上的分析可知，本案的爭議並不在於出租人可否加上「惜命條款」；於租賃契約裏加上「惜命條款」，其實只是將「保管義務」的內容更具體、清楚的加以約定，既沒有違反法律規定之處，更沒有顯失公平的疑慮。本案的爭議其實：出租人要求的損害賠償數額及方法（照價買回），是否過高？該「惜命條款」之約定內容，顯然是當事人事先就將來一方如有債務不履行之情事，應負擔之損害賠償責任，加以約定，這不正是「違約金」嗎？固然違約金又分為「損害賠償性」或「懲罰性」違約金，但不論何者，如有過高，均可請求法院予以酌減。

五、結論：
法律系四年的養成教育，應該可以造就各位抽絲剝繭、條理井然的分析事理的能力。消費者是應該受到合理的保護、經濟上較為弱勢的承租人也應該受到公平的對待，但萬不可從「保護消費者（承租人）」的意識形態出發，只要對消費者（承租人）不利的條款，統統無效。

你（妳）可能會問： 明台大 老師，為什麼我沒有辦法這樣有條理的分析一個問題呢？那應該問問自己，大學四年都在作啥？背甲說乙說？背實務見解？至於～什麼是體系？什麼是邏輯？什麼是架構？ 都只是 老師們口中的名詞而已；如果是，那～沒關係沒關係，從今天開始補救，還來得及呦！

PS. 「定型化契約」與「定型化契約條款」是兩個不同的概念；定型化契約條款的審查，總共有三個步驟。有興趣的同學，可參見我的小書， 債法總論 （元照），頁 469 以下。