篇名
1.租賃契約之 「惜命條款」
內文

近來不少套房出租業者在房屋租賃契約中,增加「防自殺條款」,約定若房客在租屋處自殺或遇害身亡,連帶保證人須按房屋市價四分之三賠償或以市價買回。消保官表示,此條款有違反「公平交易法」之嫌,應屬無效。(取材自蘋果日報的報導)

我想這篇報導的結論,應該是記者的筆誤;這和「公平交易法」沒有關係,應不待我贅言。我猜~記者應該是想寫「消保法」吧??!!消保法裏雖有「定型化契約條款」的規範,但本案可不一定和消保法有關喔。

一、消保法之適用範圍
消保法之適用,有其界限與前提要件。首先呢,契約當事人之一方必須是「企業經營者」,而「企業經營者」指的是商品的生產、製造者或以「提供服務」為營業者。報導裏泛稱「套房出租業者」,它是否以「出租套房」為營業?還是,他只是錢多多的「包租公」或「包租婆」,投資買了許多間套房,先出租套房,將來房產增值了再轉售獲利,作為投資呢?如果是後者,這位「包租公」或「包租婆」可不屬於消保法所規範之「企業經營者」喔,本案沒有消保法的適用。

二、民法第 247 條之 1
除了消保法有「定型化契約條款」的規範外,別忘了民法第 247 條之 1 ,那才是所有民事法律關係的根基。定型化契約條款的審查及效力,有以下幾個步驟,可得好好記清楚了!

  1. 何謂「定型化契約條款」:
    只要談到「定型化契約條款」,很容易讓人望文生義,以為~只要是「事先擬定」,包括在書店或法院的法律服務處買來或拿到的契約範本,以此作為雙方締約的契約條款,就屬於「定型化契約條款」。
    非也非也,「定型化契約條款」之所以要在「契約原則」之外,另行加以規範,是因為它不是雙方當事人立於平等地位磋商達成的共識與契約條款,而是一方當事人預先擬定、作為與不特定多數人訂立同種類契約之用的契約條款。所以,重點不在於~這份契約是不是制式的範本,而是~這份契約是不是由一方當事人事先擬定(而非雙方共同商議而成)?更重要的是~是否有與另一方當事人個別磋商、討論,說得白話一點,就是有沒有讓另一方當事人有表達意見及討價還價的餘地?
    (插個題外話。我曾在某飯店的餐廳裏,聽到某個包廂傳來很大的聲音,不是我故意要偷聽,而是~他們講話的音量也實在太可怕了。乍聽之下,應該是一位土地代書在逐條逐字的,將每個契約條款解釋給對造聽。雖然說話很大聲,干擾到我的用餐情緒,時不時會想:這條這樣寫,好嗎?呵呵,職業病。可是呢,這是最保險的訂約方式,免得日後他方反悔,用「該契約是一方事先擬定,屬於定型化契約條款」來爭執)。
    如果兼備以上二個要件,就算是某位包租公,平日閒來無事,在家擬定了一份租賃契約,凡是想向他租房子之人,一定要簽這份契約,沒有商量餘地,那~這些契約條款正是定型化契約條款無誤。
    可相對的,即便是一方當事人事先擬定的契約條款(包括從外頭買來了制式契約範本),但只要在締約過程,雙方有逐條討論並給予他方當事人平等表達意見的機會,就像那位代書一樣,可就不算是「定型化契約條款」囉。一言以蔽之,「定型化契約條款」的判斷標準(類型化特徵、構成要件),最關鍵的要點是:締約過程中,另一方當事人是否有「置喙餘地」。
  2. 定型化契約條款之效力:
    只要看到了「定型化契約條款」,佷多人的「法感情」都會牽著你(妳)的理智,帶領你(妳)的大腦思維往「不公平」、「違反平等互惠」、「無效」的方向走。如果定型化契約條款效力的審查這麼容易、以直覺判斷即可,那~法律系也不用念了,直接發給各位畢業證書就得了。
    當某個定型化契約條款的效力有爭議時,應該有的思考步驟,不是立刻跳進民法第 247 條 1 ,然後開始「作文比賽」,在那兒很空泛地談:何謂「顯失公平」、「免除或減輕」一方之責任 … 等等。要知道,何謂「顯平公平」?一個很簡單的邏輯:如果不先探究原本該怎麼處理,又如何知道該定型化契約條款所定內容,是不是不公平呢?所以,思考步驟應該是:先撇下定型化契約條款,回到基本面,從當事人的權利義務關係出發,找出應有的處理方式和法律效果;然後再比對定型化契約條款的內容,兩相比較之下,才能言之有物地說~這樣的條款內容,是否有民法第 247 條之 1 所定情事,而應該宣告無效。

三、租賃契約之「惜命條款」:
出租人在將房屋出租予承租人時,可不可以如同這篇報導所載,在和承租人之連帶保證人簽訂之保證契約中加上「惜命條款」,並明定如承租人有違反者,連帶保證人應負擔損害賠償責任,甚至要求連帶保證人買回房屋?

保證契約乃從屬契約,從屬於主債務而存在;保證人是否應負此保證責任?得視主債務人(承租人)有無違約行為而定。

承租人於租賃契約所負之主給付義務乃給付租金,而最重要的從給付義務即為保管義務。所謂「保管」應可解釋為:不僅指租賃物物理上現狀的維持、生產力的延續,還應該包括其市場價值的維護。大家都知道在房屋交易市場上,「凶宅」的殺傷力有多可怕!一旦承租人或其同居之家屬、朋友等,在租屋處自殺,出租人立刻會因為租賃物貶值而受有損害。所以,承租人於租屋處發生非自然身故事件,當然係屬「保管義務」的違反,應負債務不履行損害賠償責任;而這也理所當然地,應屬保證契約所擔保之範圍。

四、違約金過高之疑慮:
由以上的分析可知,本案的爭議並不在於出租人可否加上「惜命條款」;於租賃契約裏加上「惜命條款」,其實只是將「保管義務」的內容更具體、清楚的加以約定,既沒有違反法律規定之處,更沒有顯失公平的疑慮。本案的爭議其實:出租人要求的損害賠償數額及方法(照價買回),是否過高?該「惜命條款」之約定內容,顯然是當事人事先就將來一方如有債務不履行之情事,應負擔之損害賠償責任,加以約定,這不正是「違約金」嗎?固然違約金又分為「損害賠償性」或「懲罰性」違約金,但不論何者,如有過高,均可請求法院予以酌減。

五、結論:
法律系四年的養成教育,應該可以造就各位抽絲剝繭、條理井然的分析事理的能力。消費者是應該受到合理的保護、經濟上較為弱勢的承租人也應該受到公平的對待,但萬不可從「保護消費者(承租人)」的意識形態出發,只要對消費者(承租人)不利的條款,統統無效。

你(妳)可能會問: 明台大 老師,為什麼我沒有辦法這樣有條理的分析一個問題呢?那應該問問自己,大學四年都在作啥?背甲說乙說?背實務見解?至於~什麼是體系?什麼是邏輯?什麼是架構? 都只是 老師們口中的名詞而已;如果是,那~沒關係沒關係,從今天開始補救,還來得及呦!

PS. 「定型化契約」與「定型化契約條款」是兩個不同的概念;定型化契約條款的審查,總共有三個步驟。有興趣的同學,可參見我的小書, 債法總論 (元照),頁 469 以下。

刊名 聽聽明台大說法
出版單位 高點法律網
該期刊-下一篇 2.從Uber案談僱傭vs.承攬vs.委任的區別
 

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