43.國考問答集-當起造人間之「分管契約」摃上區分所有人的「規約」-評析最高法院104年台上字第1084號判決&102年台上字第1279號判決 (2)-全國最專業法律輔考教育平台!高點法律網,
 
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43.國考問答集-當起造人間之「分管契約」摃上區分所有人的「規約」-評析最高法院104年台上字第1084號判決&102年台上字第1279號判決 (2)
作者 李淑明
內文

(一) 「分管契約」的終止:

乙等住戶在A公寓完工後,歡喜入住。
第一手的買受人在住進去之前就知道自己有沒有停車位的使用權,大概不會有什麼爭議。
所有的糾紛呢,大概都是從轉售開始,也就是有住戶將其專有部分轉售予他人,後來入住A公寓的住戶不甘心地下停車位長期為某些住戶所「霸佔」,開始想辦法翻盤。

本案例裏的戊還算是「文明人」,不用野蠻或暴力的方法,而是循著公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議,並依法律規定的出席人數及表決人數,通過全新的地下停車位的使用方法決議。

可以嗎?行得通嗎?

先來整理一下分管契約的基本原理,這些應該都是非常熟悉的:

  1. 分管契約乃共有人間的債權契約,須經「全體」共有人意思表示合致,即可有效成立。
  2. 也因為分管契約是債權契約,所以雖無須登記即可生效,但對契約當事人(即全體共有人)以外的第三人,不生效力。
  3. 若想對第三人發生效力,依民法第826條之1規定,如共有物為不動產,須經登記始對第三人發生效力。
    可是呢,本條規定乃98年才增訂的,而且沒有溯及既往的效力。所以呀,在98年以前訂立的分管契約對第三人的效力,應依釋字第349號決定其效力,也就是~如果受讓人明知或可得而知該分管契約之存在,即應受其拘束。
  4. 總結一下:分管契約是由全體當事人(住戶)合意所訂立,如果想要改變、甚至終止,當然也要遵循「契約原則」,也就是必須得到全體當事人的同意,始得變更或終止,而不得以「規約」推翻。

(二) 當分管契約遇上規約:

一旦「共有物」是公寓大廈裏的「共有部分」,該如何決定使用收益的方式呢?

  1. 首先,共有部分該如何使用?應由區分所有權人會議決議制定「規約」決定之。
  2. 依「規約」決定的使用方法,如果要作任何變更,不麻煩,再召開區分所有權人會議、再作成決議即可。
  3. 「規約」的內容,不需要登記、新搬來的住戶也不需要事先明知或可得而知,一律須受拘束,公寓大廈管理條例第24條第2項定有明文。當然,這套法律沒那麼霸道,有意購買之人可以要求查閱包括規約、區分所有權人會議紀錄等文件(公寓大廈管理條例第24條第1項),先了解一下「公共設施」的使用方法,免得買了房子之後才知道這兒不能用、那兒不能進,到時才後悔,可就來不及囉!

 問題來了!現在將民法的「分管契約」和公寓大廈管理條例的「規約」作個串聯:乙、丙、丁等直接向建商購買公寓,他們該如何就公寓大廈的共有部分的使用權加以約定呢?

實在不可能要求和期待他們等到入住之後,再來召開區分所有權人會議、再來決定共有部分(包括地下停車位)的使用方法。
各位在買房子的時候,也不會這麼死心眼,毫不知變通吧?
所以囉,實務上允許並承認每個住戶和「建商」約定共有部分之使用方式,可以發生效力,是值得肯定的。
而該使用權的約定,其本質正是分管契約!

既然這個分管契約是依全體當事人(住戶)的合意所訂立,如果想要改變、甚至終止,當然也要遵循「契約原則」,也就是必須得到「全體當事人」的同意,始得變更或終止。

而今分管契約之當事人之一~丁,將其專有部分出售並移轉予戊,如果戊對於先前已存在的分管契約,甚是不滿,該怎麼辦呢?這兒有兩個層次的問題應先釐清:

  1. 首先,戊是不是應受該分管契約的拘束啊?如果答案是 NO,那咱們現在究竟在煩什麼呀?
  2. 但如果答案是Yes,接下來的問題正是最高法院藉由多個判決想要宣示的:依全體住戶合意所成立的分管契約,必須依循同樣的原則,經全體當事人同意始得終止;不得由區分所有權人會議以多數決的方式變更或終止該分管契約之內容及效力。

如果乙、丙、丁是在民國98年以前買受及入住A公寓,依釋字第349條解釋,只要戊明知或可得而知該停車位之分管契約內容,即須受到拘束。
而且,依照最高法院見解,戊不得以召開區分所有權人會議並作成決議的方式,改變或終止該分管契約之內容及效力。

以上所提到的實務見解,忠實的呈現「契約原則」,值得肯定。
可未解的問題是~那乙、丙、丁之間的分管契約,不就永無終止之日了?

哈!不會啦!沒那麼慘。各位不妨動動腦、想一想~除了得到全體當事人同意外,真的沒有其它辦法了嗎?(全文完)

關鍵詞 分管契約、三人發生效力、所有權
刊名 聽聽明台大說法
出版單位 高點法律網
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