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42.當起造人間之「分管契約」摃上區分所有人的「規約」-評析最高法院104年台上字第1084號判決&102年台上字第1279號判決 (1)
作者 李淑明
內文

這是連公寓大廈管理條例也解決不了的問題!

先來說說故事的真相:甲建商出錢、出技術又出土地,興建A豪華公寓。有乙、丙、丁等人看到建案的廣告立刻前往洽詢,並且簽約。其中乙、丙因為有停車位的需求,所以向甲加價購買地下停車位;但丁沒有。

A豪華公寓亮麗(我好像很喜歡用這兩個字唷?)完工,乙、丙、丁及其他住戶歡喜入住。之後幾年,房地產市場一片大好,丁乃將其所有公寓轉手出售予戊。

一日,戊在區分所有權人會議中提案:應該將地下停車位重新分配。其他住戶一片叫好,最終在超過三分之二區分所有人出席、出席人數四分之三以上同意,重新分配並調漲地下停車位及費率;乙的運氣很不好,沒有分配到停車位。

乙氣壞了,起訴請求撤銷區分所有權人會議決議,並且主張管委會不得阻擋其繼續使用原停車位。試問:有無理由?
──

(一)這兒有「分管契約」嗎?

先說明幾個基本觀念與前提要件。
乙、丙等人在A公寓興建完成之際,即與甲建商簽約購買公寓,並且加價購買地下停車位。乙、丙與甲之間究竟約定了什麼?乙、丙又買了什麼?

為了節省契稅和中華民國萬萬稅,通常在某建案還未興建完成之前,只要不違反內政部所訂「預售屋」的限制,建商即可開始出售建案。
買受人與建商所簽訂的「買賣契約」(其實,這個契約定位為「工作物供給契約」較為恰當)裏多會約定:第一,直接以買受人為起造人;第二,將來A公寓興建完成後之「公共設施」(即民法第799條所稱「共有部分」)的使用權,該如何分配。

甲建商也很盡責的在訂約時,清楚說明地下停車位有限,有使用需求者須另外加價「購買」。
乙、丙在和甲簽約時,不但各買了一戶公寓,還「買」了停車位。
乙、丙等人確實買了「專有部分」的所有權,但停車位嘛,其實他們只是買了「使用權」。
何以如此呢?
因為~設於法定停車空間的停車位,其性質為「共有部分」,而且依公寓大廈管理條例第58條第2項規定,不可以將「所有權」讓售給特定人,必須保持由全體區分所有人共有的狀態。
雖然乙、丙買不到「所有權」,但也不是什麼都沒有買到。
他們可以實實在在的買到了「使用權」。

怎麼說呢?
儘管各個買受人沒有直接面對面的談停車位使用權的分配,但實務上早已承認:債權契約的成立,尤其是團體契約,不以雙方或多方當事人互為意思表示為必要,可以一個「中間人」為媒介,傳遞多數當事人的意思表示,而在全體當事人均同意該債權契約的內容時,該債權契約即可發生效力。

所以,甲與各個買受人訂立契約時,實是以甲建商為媒介,與各個買受人分別約定:願意加價購買者,取得停車位的「使用權」;不願加價購買者,沒有使用權。
上開約定乃是關於公寓大廈共有部分之使用方式的約定,這不是「分管契約」,那又是什麼呢?

所以,和甲訂立買賣契約的全體住戶間,已因這樣的方式而成立有效的「分管契約」。

關鍵詞 分管契約、大廈管理條例、預售屋、買賣契約
刊名 聽聽明台大說法
出版單位 高點法律網
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