今天談談「不動產物權」。不動產物權的種類這麼多，每一種物權的權利內容又不盡相同，要全部背下來？呵呵，連我也做不到。還有，其實～就算全部背下來了，應付選擇題？或許還過得去；但應付實例題，那可是沒啥幫助的。說了半天，究竟該怎麼念呢？

說實在的，「不動產物權」和「債法」一樣，最最最麻煩的，不在於一個個單一的觀念，而是每個物權規範彼此間的關聯性；換言之，每個觀念的理解，是簡單的，但觀念和規範的連結，則是較具難度的。

怎麼說呢？土地和定著物，分屬兩個不動產、兩個不同的權利客體，土地和其上座落的定著物，不但可以分屬不同人，還可以存在著不同種類的定限物權。果如是，不同所有權人和定限物權人之間，該怎麼調和權義關係？這些法律依據散見在物權法的各個章節裏，很不容易掌握。

這時候，明台大老師就派上用場了！來～下面這套思考步驟，應該可以幫助你（妳）把零亂的法律關係，一層層的加以釐清。建議各位最好是一邊看、一邊畫個體系圖喔，不然的話，保證看了半天，腦子越發零亂，明台大老師的一片苦心，完全沒有任何加分效果！（財產法(II)－侵權行為法‧物權法（高點），已經幫大家畫好了，你（妳）直接打開書看看也行 ）

一、先弄清楚：土地所有權誰屬？定著物所有權誰屬？

二、當土地和定著物同屬於一人所有時：

原本當土地和定著物同屬於一人所有時，不需要特別去考慮定著物之座落權源的問題；可是當定著物因為以下原因，後來分屬不同人所有，或者土地或定著物上出現其他定限物權人時，一定、千萬要按照各個法律行為發生的順序，循序漸進地判斷誰的權利優先。

1. 當所有人僅將土地或定著物「讓與」他人時，定著物之座落權源何在？依民法第 425 條之 1 定之。
2. 當土地和定著物因「拍賣」（若是因為抵押權人實行抵押權而拍賣者，屬於後述 3 ）而分屬於不同人所有時，定著物之座落權源何在？依民法第 838 條之 1 定之。
3. 當土地和定著物因抵押權人實行抵押權，而分屬不同人所有時，定著物之座落權源何在？依民法第 876 條定之。
4. 當土地和定著物分別「設定典權」予不同人時，定著物所有人或典權人對於土地之使用權源何在？依民法第 924 條之 2 第 1 項定之。（這個條文比較不容易理解，一定要打開教科書仔細的讀，直到完全了解為止喔）
5. 當土地和定著物因典權人取得典物所有權，而分屬不同人所有時，定著物之座落權源何在？依民法第 924 條之 2 第 3 項準用第 838 條之 1 定之。

三、當土地和定著物分屬於不同人所有時：

這是最麻煩的問題。這兒的態樣繁多，必須再類型化，才能清楚的說明法律關係。

（一）定著物乃有權占有時：

如果定著物不是無權占有，表示定著物所有權人就土地享有以下的使用權：

1. 定著物所有權人是地上權人。那麼，當地上權人將定著物讓與他人時，適用民法第 838 條第 3 項，也就是說～受讓人同時取得「定著物所有權」與「地上權」，所以該定著物還是可以繼續安穩地座落於土地上，不會變成無權占有。
2. 定著物所有權人是典權人。那麼，當典權人將定著物讓與他人時，其法律規定與地上權相似，法律依據是民法第 917 條第 2 項。
3. 定著物所有權人是土地承租人（租地建屋）。那麼，當承租人將定著物讓與他人時，適用民法第 426 條之 1。
4. 定著物所有權人是土地借用人（借地建屋）。當借用人將定著物讓與他人時，受讓人是否還可以繼續使用土地？這是著名的最高法院 95 年 11 月 14 日第 16 次決議所討論的爭點。

（二）定著物乃無權占有時：

當定著物所有權人對於土地，沒有任何使用權源而構成無權占有時，土地所有權人得依民法第 767 、 179 、 184 條等規定，請求定著物所有權人拆屋還地，這應該是大家從大一開始就十分熟悉的問題。

可這兒有個麻煩的問題，同時也是最高法院 83 年 6 月 7 日第 7 次民庭決議所討論的問題：甲有 A 地一筆，其中上有 B 屋，但 B 屋未經第一次所有權登記。乙無權占有 B 屋達 18 年之久，甲請求乙返還 B 屋，被乙以罹於時效消滅而拒絕；但因 A 地已經登記，甲就 A 地所享有之物上請求權，無消滅時效之適用，因此甲可以請求乙「遷出 B 屋」以「返還 A 地」。

又是看得霧煞煞嗎？這個問題，一定、肯定、鐵定要弄懂，所以，不但要畫出圖型，幫助自己了解，還要查看一下教科書裏的說明，直到全部了解為止喔！（附註：我的小書，財產法(II)－侵權行為法‧物權法（高點），p.9-73 以下有詳細說明，幫你偷個懶）