民事實務見解回顧(十八)事實上處分權

民法上所謂不動產，係指土地及其定著物（民法第66條第1項規定參照），而土地上定著物，以具有相當經濟價值的房屋，在交易市場上最受重視。房屋為利設定、移轉物權，通常以辦理建物所有權第一次登記（土地登記規則第78條至第84條規定參照，俗稱「保存登記」）為常態，但亦常有未辦理保存登記的房屋，一般俗稱為「違章建築」。違章建築物之定義，一般雖以建築法第97條之2、違章建築處理辦法第2條文義為標準。即指在建築法適用之地區，未經主管機關審查許可發給建築執照，擅自建築之建築物而言。然而在生活中，違章建築通常仍有高度經濟價值，因此以違章建築為買賣標的者，所在多有。雖然其所有權因無法登記而無法移轉，但實務上逐漸認為其得為交易之標的，且房屋雖因未辦理保存登記而不能為所有權移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反約定，實務上認為，讓與人已將該建物之「事實上處分權」讓與受讓人。此即由最高法院所發展出的補充性法律見解。又違章建築之受讓人有何權利得主張，是否應該保障，此一主題亦為民法考試之常客，讀者應該特別注意之。