民事實務見解回顧（九）－－公寓大廈之結構與管理委員

公寓大廈是目前都市中多數人民的居住型態，為因應此種社會型態，立法者遂於民國84年訂立「公寓大廈管理條例」，著重於公寓大廈之管理維護。公寓大廈在法律上用語係「區分所有建築物」，其與傳統物權之最大差異，在於其係立體物權。民國98年物權編修正時，立法者將部份概念引入民法，修訂民法（下同）第799條、第799條之1、第799條之2等規定，係著重於物權關係。此兩部分法律皆為思考公寓大廈相關問題時之必要材料，請讀者務必熟讀。本文以下將討論區分所有建築物之常見法律問題。首先，區分所有建築物之物權構造，包含專有部分、共有部分以及基地，其範圍應如何界定？又住戶得否將共有部分約定作為專用？此種約定是否拘束後手？其次，管理委員會在實體法及訴訟法上，其權利能力與訴訟能力之範圍並不一致，應如何解讀其法律關係？此即本次實務見解回顧之重點所在。