大法官解釋 釋字第773號 |
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| 公佈日期：2018/12/28 |
| 解釋爭點 |
| 未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權所生爭議，其訴訟應由普通法院或行政法院審判？ |
| （三）土地法第73條之1第2項所規定之公開標售人民土地及建築物，性質上雖非國家徵收，然其效果與國家徵收人民不動產並無實質上之差別，均係使人民喪失財產權。惟其公開標售之制度，看不出係為達成何種「公益目的之必要」，且對繼承人並無任何程序保障可言（例如地政機關僅須公告，而無須持續催告並告知繼承人可能之不利後果等）。繼承人僅因16年3個月（即未辦理登記之1年期間，加上公告3個月之申請登記期間，加上15年之列管期間）怠於辦理繼承登記，其財產即可能遭國家標售；標售之後，不但使繼承人喪失所有權，且繼承人原占有不動產者，於標售後更喪失其占有之權利。換言之，自己居住在自己繼承的房屋或在自己繼承之土地上耕作，只因怠於辦理繼承登記，即可能面臨遭逐出之命運。依土地法第73條之1第3項之規定繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍雖依序有優先購買權，然繼承人必須出資將自己繼承的財產買回，實屬不可思議。土地法第73條之1第2項有關公開標售人民土地及建築物之規定，甚難通過憲法之檢驗；該條實有違反憲法保障人民財產權之高度疑義。 四、另土地法第73條之1第2項有關拍賣繼承人土地之規定，亦有諸多有待釐清及不合法理之處。例如國有財產署自行標售繼承財產，或如本件原因事件，由國有財產署委託資產服務公司標售時，民法上之「出賣人」究竟係標售之機關或受委託之公司，抑或係土地遭標售之繼承人（而標售機關或受委託拍賣之公司僅係代理繼承人出賣）；如認為繼承人係出賣人（亦即繼承人被迫作為法律上之「出賣人」），則瑕疵擔保是否仍由其負擔；如要求財產幾乎在「無緣無故」的情況下遭標賣之繼承人額外負擔瑕疵擔保責任，豈非對其造成雙重加害（財產無故遭拍賣又必須對買受人負瑕疵擔保責任）；如繼承人表示優先承購，則形成「繼承人既為出賣人、又為買受人」之「奇特」法律關係。就後者而言，如以強制執行法之規定對照，強制執行法第70條第6項就動產之拍賣，規定：「債務人不得應買。」第113條規定：「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」故不動產之拍賣，債務人亦不得應買。最高法院105年度台抗字第381號民事判決乃謂：「按不動產之強制執行，依強制執行法第113條準用第70條第6項規定，債務人不得應買。此一規定係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人就其債權未獲全額清償時， 將再聲請拍賣已為債務人固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故予立法禁止。」相較於強制執行法在設計上避免「債務人同時作為出賣人及買受人」之違反法理情形，土地法第73條之1第2項卻可能造成「繼承人同時為出賣人及買受人」之違反法理情形。 五、土地法第73條之1不但有違憲疑義，且其設計又有諸多不確定及違反法理之處，立法者就該條，實有重新思考之必要。 |
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